Vụ 'vay 310 triệu, phải trả 868 m2 đất và 500 triệu!': Tòa đã 'sai' ở đâu?

Đây là nhận xét của hai chuyên gia pháp luật về vụ “Vay 310 triệu, phải trả 868 m2 đất và 500 triệu!” (Pháp Luật TP.HCM ngày 27-10).

 

Thẩm phán PHẠM CÔNG HÙNG, Tòa Phúc thẩm TAND Tối cao tại TP.HCM:

 

 

Vụ này có hai vấn đề pháp lý lớn là việc xử lý hậu quả hợp đồng vô hiệu theo pháp luật và cách tòa xác định chênh lệch giá theo thời điểm tố tụng nào.

 

Thứ nhất, tôi khẳng định tòa án cấp sơ thẩm và phúc thẩm lần 1 đã giải quyết vụ án không theo nguyên tắc xử lý hợp đồng vô hiệu. Việc tuyên hợp đồng vô hiệu là đúng nhưng việc buộc bà Nghen bồi thường toàn bộ thiệt hại là giá trị khu đất gần 800 m2 (để buộc bà phải trả cho ông C. hơn 1,16 tỉ đồng) là sai. Bởi lẽ khi hai bên tự soạn thảo và cùng ký vào hợp đồng không đúng quy định của pháp luật thì phần lỗi này thuộc về cả hai và họ cùng phải gánh chịu hậu quả (nếu có). Tôi đồng ý với nhận định của án giám đốc thẩm về phần này.

 

Để khắc phục, khi xử sơ thẩm lần hai, tòa đã phân định lỗi hai bên như nhau là hợp lý và tuyên buộc mỗi bên chịu một nửa là đúng. Thế nhưng từ đây lại nảy sinh vấn đề là tòa đã áp dụng chênh lệch giá quá cao khiến giá trị thiệt hại tăng lên chóng mặt theo thời gian.

 

Tòa đã xác định giá trị phần đất tranh chấp tại thời điểm xét xử sơ thẩm lần hai là hơn 3 tỉ đồng (phần bị thiệt hại là 2,7 tỉ đồng). Liệu có ổn khi tại thời điểm này, xét về góc độ pháp lý thì phần thiệt hại (là miếng đất) đã không còn? Theo trình tự diễn tiến của vụ việc thì trước khi có án giám đốc thẩm, việc thi hành án (THA) đã tiến hành xong đồng nghĩa với việc giá trị lô đất đã được định đoạt hợp pháp. Vậy khi thụ lý giải quyết lại lần hai thì tòa phải căn cứ vào giá trị đã được định đoạt này để xác định giá trị lô đất sẽ hợp lý hơn. Vấn đề này luật không quy định cụ thể nhưng khi xét xử thẩm phán phải lập luận sao cho đảm bảo nguyên tắc là vừa phù hợp với quy định pháp luật mà vừa đúng thực tế tranh chấp.

 

Ở đây nếu lập luận rằng tại thời điểm xử sơ thẩm lần hai lô đất không còn nữa (vì đã được người thứ ba mua hợp pháp ngay tình, kể cả đó là ông C. - PV) nên không thể tính trượt giá thì vẫn ổn. Vì đất không còn thì làm sao xác định giá trị của nó được, trong khi đã có căn cứ là quyết định bán đấu giá của THA. Như vậy nếu tính theo cách này thì giá trị bị thiệt hại chỉ là hơn 1 tỉ đồng, tức bà Nghen chỉ phải chịu bồi thường 1/2 số tiền này thay vì 1,67 tỉ đồng như tòa đã tính.

 

 

 

Thực tế cho thấy ban đầu giá trị lô đất chỉ vài trăm triệu (vì hai bên cho rằng tương đương với khoản tiền vay), khi THA bán đấu giá đất là hơn 1 tỉ đồng nhưng đến phiên xử sơ thẩm lần hai nó đã là gần 3 tỉ đồng. Việc này nó tạo ra tình huống khá khôi hài là bà Nghen khiếu nại, kêu cứu vì cho rằng mình bị thiệt hại nhưng càng kêu thì lại càng thiệt đơn thiệt kép, trong khi ông C. chẳng nói tiếng nào mà càng ngày càng được hưởng nhiều.

 

Do đó tôi nghĩ trong giải quyết tranh chấp các thẩm phán phải rất tinh tế để có thể nhận thức được những vấn đề tương tự như thế này mà không một giáo trình nào có thể khái quát hết.

 

TS NGUYỄN VĂN TIẾN, Trưởng bộ môn Luật tố tụng dân sự và hôn nhân 

gia đình, khoa Luật dân sự, Trường ĐH Luật TP.HCM:

 

 

Về bản chất, đây là tranh chấp hợp đồng vay tài sản (310 triệu đồng). Tòa cũng đã xác định đây là tranh chấp hợp đồng dân sự về vay tài sản. Như vậy, không thể buộc bị đơn bồi thường giá trị đất vì hợp đồng chính là hợp đồng vay tiền. Việc hai bên thỏa thuận cắt đất cấn trừ nếu không trả được nợ chỉ là phương thức để đảm bảo thực hiện hợp đồng (phương thức giải quyết nợ). Nếu đương sự có yêu cầu giải quyết hợp đồng chuyển nhượng đất thì tòa sẽ phải tuyên vô hiệu vì không phù hợp quy định (không được công chứng). Tòa không nên giải quyết hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng đất vì đây không phải hợp đồng chính.

 

Trường hợp nguyên đơn sợ rằng bị đơn tẩu tán tài sản, trốn tránh nghĩa vụ trả nợ thì có thể yêu cầu tòa áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo Điều 102 Bộ luật Tố tụng dân sự. Tiếp nữa, việc trả đất hay trả tiền là việc thỏa thuận ở cơ quan THA. Nếu người phải trả nợ không có tiền mà có đất thì sẽ kê biên để THA.

 

Tóm lại, việc tòa xử lý luôn miếng đất là giải quyết không đúng bản chất vụ án, gây thiệt hại triền miên cho bị đơn.

 

 

Trên số báo hôm qua (27-10), chúng tôi đã thông tin về vụ tranh chấp hợp đồng vay tài sản giữa ông TTC và bà Nguyễn Thị Nghen. Theo hợp đồng thì ông C. cho bà Nghen vay 310 triệu đồng. Hai bên thỏa thuận trong vòng một năm bà Nghen phải trả hết, nếu không thì phải nhượng phần đất gần 800 m2 cho ông C.

 

Đến hẹn, bà Nghen không trả được nên phải ký nhượng đất theo thỏa thuận. Sau đó bà Nghen không đồng ý nhượng đất nữa nên có khiếu nại. Ông C. yêu cầu bà Nghen phải giao đất theo hợp đồng đã ký, nếu không phải bồi thường giá trị đất. Phía bà Nghen thì chỉ đồng ý trả 202 triệu đồng tiền vay thực nhận từ ông C. và lãi theo quy định.

 

Xử lần đầu, TAND TP Thủ Dầu Một (Bình Dương) đã bác yêu cầu của ông C. đòi bà Nghen phải ký tên nhượng đất vì hợp đồng vô hiệu về hình thức. Tuy vậy, tòa lại buộc bà Nghen trả cho ông C. giá trị đất là hơn 1,16 tỉ đồng. Án phúc thẩm của TAND tỉnh Bình Dương cũng y án.

 

Do bà Nghen không có tiền bồi thường theo án tòa nên bị bán đấu giá phần đất hơn 868 m2 để THA (bán dư ra để đủ bồi thường cho ông C. và trang trải các loại phí).

 

TAND Tối cao đã hủy cả hai bản án này. Xử lần hai, TAND TP Thủ Dầu Một xác định đây là tranh chấp hợp đồng dân sự về vay tài sản. Tuy nhiên, tòa lại nhận định: Bà Nghen có ký hợp đồng nhượng đất với ông C., tiền nhượng đất theo thỏa thuận là 310 triệu đồng. Hợp đồng vô hiệu về hình thức do chưa được công chứng. Do hai bên tự soạn thảo và ký tên tại nhà nên cùng có lỗi làm hợp đồng vô hiệu. Vì vậy, mỗi bên phải chịu một nửa thiệt hại. Giá trị phần đất tranh chấp tại thời điểm xét xử được định giá hơn 3 tỉ đồng, phần bị thiệt hại là 2,7 tỉ đồng.

 

Từ đó, tòa này buộc phía bà Nghen phải trả cho ông C. hơn 1,67 tỉ đồng (gồm tiền nhượng đất ban đầu 310 triệu đồng và một nửa thiệt hại của 2,7 tỉ đồng). Do trước đó ông C. đã nhận hơn 1,16 tỉ đồng (từ kết quả thi hành bản án dân sự sơ thẩm lần một) nên giờ ông còn được nhận thêm của bà Nghen hơn 505 triệu đồng nữa.