Không được đăng ký biến động đất, có quyền kiện?

Tháng 9-2008, ông Nguyễn Tất được UBND TP Nha Trang (Khánh Hòa) cấp giấy đỏ cho thửa đất số 310, tờ bản đồ số 11 ở xã Vĩnh Hiệp (TP Nha Trang). Tháng 5-2013, ông Tất ra văn phòng công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên thửa đất này cho người khác.

 

 

Sau đó, hồ sơ chuyển nhượng đất được ông Tất nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng TN&MT TP Nha Trang để đăng ký biến động. Tháng 6-2013, văn phòng này có văn bản trả hồ sơ cho ông Tất với lý do thửa đất trên đã có thông báo thu hồi đất của UBND tỉnh Khánh Hòa để thực hiện triển khai dự án bồi thường giải phóng mặt bằng.

 

Ông Tất nộp đơn khởi kiện hành chính văn bản trên của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ra TAND TP Nha Trang. Theo ông Tất, đất của ông đã có giấy đỏ từ năm 2008, trước khi có quy hoạch dự án bồi thường giải phóng mặt bằng. Cho đến nay chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền, mặt khác hợp đồng chuyển nhượng đất đã được công chứng nên trường hợp của ông đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định.

 

TAND TP Nha Trang đã từ chối thụ lý, trả lại đơn khởi kiện. Sau khi ông Tất khiếu nại, chánh án TAND tỉnh Khánh Hòa trả lời, khẳng định văn bản trả lại hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất không phải là quyết định hành chính nên không thuộc thẩm quyền giải quyết của tòa.

 

 

 

Về mặt pháp lý, luật sư Nguyễn Đức Chánh (Đoàn Luật sư TP.HCM) phân tích theo khoản 2 và khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013 thì đăng ký đất đai gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp giấy đỏ hoặc đã đăng ký mà có thay đổi trong một số trường hợp theo quy định.

 

Khi tổ chức, cá nhân làm thủ tục đăng ký biến động theo các trường hợp được quy định tại khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013 thì tổ chức đăng ký đất đai mà ở đây là văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất phải thực hiện theo trình tự, thủ tục quy định, nếu từ chối đăng ký biến động thì phải có văn bản nêu rõ lý do từ chối.

 

Theo luật sư Chánh, văn bản từ chối này là quyết định hành chính do tổ chức đăng ký đất đai ban hành về việc không cho đăng ký biến động được áp dụng một lần đối với tổ chức, cá nhân nộp hồ sơ đăng ký biến động. Đây là đối tượng khởi kiện án hành chính, thuộc thẩm quyền giải quyết của tòa án theo Điều 28 Luật Tố tụng hành chính 2010.

 

Đồng tình, luật sư Tạ Quang Tòng (Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư tỉnh Đắk Lắk) bổ sung: Khoản 15 Điều 22 Luật Đất đai 2013 quy định về nội dung quản lý nhà nước về đất đai bao gồm “quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai”. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là một tổ chức dịch vụ công, thực hiện các nhiệm vụ được cơ quan quản lý đất đai giao. Do vậy trong trường hợp không đồng ý với văn bản của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, người dân có thể khởi kiện hành chính.

 

Ở hướng ngược lại, luật sư Huỳnh Kim Nga (Đoàn Luật sư TP.HCM) và một thẩm phán TAND quận Gò Vấp nhận xét: Đúng là văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là một tổ chức dịch vụ công về quản lý đất đai. Khoản 15 Điều 22 Luật Đất đai 2013 quy định “quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai” cũng là một nội dung quản lý nhà nước về đất đai. Tuy nhiên, khái niệm “quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai” được hiểu là quản lý về bộ máy tổ chức, phạm vi chức năng, hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Luật đất đai cũng như các văn bản pháp luật khác không có quy định nào ghi nhận văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là cơ quan quản lý nhà nước về đất đai. Do văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất chỉ là tổ chức dịch vụ công nên các văn bản hay hành vi của người đứng đầu không phải là quyết định hành chính hay hành vi hành chính. Do đó, chúng không phải là đối tượng khởi kiện hành chính.

 

 

Nếu căn cứ vào các đặc điểm như hoạt động đăng ký biến động là hoạt động quản lý nhà nước, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Phòng TN&MT - cơ quan quản lý nhà nước về đất đai… thì các quyết định hay hành vi của người đứng đầu văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cũng là quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính.

 

Ngược lại, nếu căn cứ vào quy định của Luật đất đai trước đây và Luật Đất đai 2013 (có hiệu lực từ 1-7-2014) thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là một tổ chức dịch vụ công thực hiện các hoạt động quản lý về đất đai theo các nhiệm vụ được cơ quan quản lý nhà nước chuyên ngành về đất đai giao. Nó không phải là một cơ quan hành chính nhà nước nên các văn bản hay hành vi của người có thẩm quyền trong tổ chức không phải là các quyết định hành chính hay hành vi hành chính.

 

Chính vì pháp luật đất đai và các văn bản hướng dẫn chưa quy định một cách rõ ràng nên mới dẫn đến tranh cãi.

 

ThS NGUYỄN THỊ KIỀU OANH,

giảng viên Trường ĐH Luật TP.HCM